Em 2025, Salvador registrou um aumento de 19% nos preços dos aluguéis. O maior em uma década. Mesmo assim, a procura por imóveis não sofreu nenhum abalo, permanecendo constante e em crescimento na capital baiana. Antes de assinar um contrato, é importante que proprietários e inquilinos saibam seus direitos e deveres referentes ao imóvel alugado, para que a estadia não vire caso de Justiça.
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IPTU, taxa de condomínio e reparos estruturais. São muitos os gastos envolvendo uma casa, o que exige atenção aos detalhes contratuais. De acordo com a Lei do Inquilinato, a responsabilidade de impostos e taxas é do proprietário do imóvel, exceto os de consumo, como as contas de água e luz. Mas a própria lei também permite que essa regra seja flexibilizada.
“Tudo pode ser negociado de acordo com a vontade das partes, podendo o valor total de ambas as despesas já estar incluído no valor do aluguel e ser de responsabilidade do locador realizar ambos os pagamentos”, explicou ao Massa! a advogada Jamile Mascarenhas, atuante na área imobiliária e condominial.
Entende-se que Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) é uma responsabilidade exclusiva do dono do imóvel por ser um tributo pago por pessoas físicas ou jurídicas pela posse de uma área dentro do município, e o não pagamento pode gerar multas. Por isso que, para a prefeitura, quem responde pelo não pagamento dessas despesas é o proprietário do imóvel, independentemente de cláusulas contratuais.
Dandara Oliveira, de 31 anos, já teve experiências com aluguéis em um dos metros quadrados mais caros de Salvador, e não precisou arcar com esse custo. “Eu morei em três apartamentos na Barra e o IPTU era responsabilidade do dono do imóvel, até porque poderia dar algum problema, já que eu estaria pagando um imposto que é relacionado ao pertence. Já o condomínio sempre foi repassado. Se eles não repassarem de forma clara no contrato, eles repassam no valor [do aluguel]”, contou a estudante de Design.
Direitos e deveres
É importante que, quem busca alugar uma casa ou apartamento, conheça os direitos do locatário para evitar abusos por parte do proprietário (locador). Um dos principais motivos de processos judiciais movidos por inquilinos contra locadores é a invasão de privacidade sem aviso prévio. De acordo com a Lei do Inquilinato, o proprietário não tem livre acesso ao imóvel durante a vigência da locação, exceto em questões de emergência, como risco de desabamento ou incêndio.
A invasão da propriedade sem a presença do inquilino é considerada violação de domicílio, o que também fere o art. 150 do Código Penal. Sara Silva, moradora do bairro de Pituaçu, sabe bem que a lei assegura seu espaço pessoal, mesmo com o aluguel. “Independentemente de ser o proprietário, temos um contrato de aluguel em que é pago por um espaço onde eu tenha privacidade e segurança, então não cabe mais a eles, a partir do momento que me entregam a chave, ter acesso sem minha autorização”, disse a técnica de enfermagem.
Quebrou. Quem conserta?
Outra ação recorrente nos tribunais, movida por moradores de aluguel, diz respeito à negligência quanto aos reparos estruturais, que são de responsabilidade do proprietário. Se o dano não foi causado pelo inquilino, não pode ser atribuído a ele. “Se a obra for emergencial e precisar ser feita imediatamente, o locatário pode realizá-la e descontar do aluguel, desde que notifique o locador”, orientou a advogada Jamile Mascarenhas.
Jenilson dos Santos, de 51 anos, é inquilino no bairro de Narandiba, em Salvador, e realiza obras de reparos no imóvel, mas sempre desconta dos repasses para a proprietária. “Sempre que tem algo no imóvel eu informo, ela pede pra eu fazer, e então desconto do aluguel. Não sai do meu bolso”, contou o servidor público.
O cumprimento dessas normas assegura uma relação pacífica entre as partes. A obrigatoriedade do recibo para os pagamentos de aluguel realizados pelos inquilinos e o seguimento da política da boa vizinhança, por exemplo, garantem aos locadores uma renda fixa e segura, e aos locatários uma estadia tranquila.
*Sob supervisão do editor Jacson Brasil
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